Steuerliche Sonderabschreibung beim Neubau – warum Käufer aktuell besonders genau hinschauen sollten

Im Nordwesten wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Neubauprojekte realisiert. Häufig nach einem ähnlichen Muster:

Ein älteres Einfamilienhaus wird abgerissen, auf dem Grundstück entsteht ein modernes Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen – energieeffizient, nachhaltig, oftmals im KfW-40-Standard mit QNG-Zertifizierung.

Für Kapitalanleger klang das attraktiv. Nicht selten wurde der Kauf zusätzlich mit dem Hinweis auf eine steuerliche Sonderabschreibung beworben. Doch genau hier lohnt sich heute ein genauer Blick – denn die steuerliche Bewertung hat sich zuletzt deutlich verschärft.

Neubau ist nicht automatisch „neuer Wohnraum“
im steuerlichen Sinne

Was auf den ersten Blick logisch erscheint, ist steuerlich deutlich komplexer.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde eingeführt, um zusätzlichen Wohnraum
zu schaffen. Und genau dieser Punkt steht mittlerweile stärker im Fokus von Finanzverwaltung und Rechtsprechung.

Entscheidend ist dabei nicht allein der Energiestandard oder die Qualität des Neubaus, sondern die Frage: Entsteht durch Abriss und Neubau tatsächlich zusätzlicher Wohnraum – oder wird lediglich bestehender Wohnraum ersetzt?

Gerade bei Neubauten auf bereits bebauten Grundstücken ist diese Abgrenzung heute von zentraler Bedeutung.

BFH-Urteil bringt mehr Klarheit – und neue Unsicherheit

Mit Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 24/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass die steuerliche Sonderabschreibung nicht greift, wenn kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, sondern lediglich vorhandener Wohnraum ersetzt wird.

Auch wenn sich das Urteil auf einen konkreten Einzelfall bezieht, zeigt es deutlich die Richtung:
Die Finanzverwaltung prüft inzwischen sehr genau, ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung tatsächlich erfüllt sind – insbesondere bei Abriss und anschließender Neubebauung.

Ersatz oder zusätzlicher Wohnraum? Eine Frage des Einzelfalls

In der Praxis ist die Situation oft nicht schwarz-weiß.
Wird auf einem Grundstück mit Altbestand ein Mehrfamilienhaus errichtet, kann es Konstellationen geben, in denen ein Teil des Neubaus als zusätzlicher Wohnraum gewertet wird, während ein anderer Teil eher als Ersatz gilt.

Ob in solchen Fällen eine anteilige steuerliche Förderung möglich ist, ist derzeit nicht abschließend geklärt und wird von Finanzämtern unterschiedlich bewertet. Pauschale Zusagen sind aus unserer Sicht deshalb problematisch.

Für Käufer bedeutet das:
Die steuerliche Sonderabschreibung ist möglich – aber nicht garantiert.

Was Käufer jetzt beachten sollten

Gerade Kapitalanleger sollten sich nicht allein auf Werbeaussagen verlassen, sondern genau prüfen:

• Welche Nutzung hatte das Grundstück zuvor?

• Wie viele Wohneinheiten bestanden vor dem Abriss?

• Wird objektiv zusätzlicher Wohnraum geschaffen?

• Wie beurteilt das zuständige Finanzamt vergleichbare Fälle?

Aus unserer Sicht kann es sinnvoll sein, steuerliche Förderungen im Kaufvertrag nicht als Selbstverständlichkeit vorauszusetzen, sondern klare Regelungen oder Hinweise aufzunehmen. In bestimmten Fällen kann auch eine vertragliche Absicherung gegenüber dem Verkäufer ratsam sein.

Warum wir solche Themen offen ansprechen

Wir sind überzeugt, dass verantwortungsvolle Beratung auch bedeutet, auf Risiken hinzuweisen – selbst dann, wenn sie nicht verkaufsfördernd sind. Gerade bei Kapitalanlagen entscheiden steuerliche Details oft über die langfristige Wirtschaftlichkeit.

Unsere Erfahrung zeigt: Wer diese Themen frühzeitig offen anspricht und sauber prüft, erspart Käufern später unangenehme Überraschungen – und schafft Vertrauen auf Augenhöhe.

Unser Fazit

Die steuerliche Sonderabschreibung bleibt ein interessantes Instrument – sie ist jedoch kein Automatismus.

Gerade bei Neubauten nach Abriss sollten Käufer im Nordwesten besonders sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Wer gut informiert investiert, investiert langfristig besser.