Immobilie an Kinder übertragen
– sinnvoll oder Risiko?

Die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen?
Ein Thema, das viele Eigentümer irgendwann beschäftigt – gerade dann, wenn das Haus abbezahlt ist und die nächste Generation langsam in den Fokus rückt.

Was auf den ersten Blick nach einer klaren Entscheidung aussieht, ist in der Praxis oft deutlich komplexer. Denn eine Schenkung kann Vorteile bringen – aber auch Risiken, die viele unterschätzen.

Warum viele Eigentümer über eine Übertragung nachdenken

Der häufigste Gedanke: frühzeitig regeln, statt später Streit zu riskieren.

Wer sein Haus zu Lebzeiten überträgt, kann klare Verhältnisse schaffen. Dazu kommt ein weiterer Punkt, der oft eine Rolle spielt: steuerliche Freibeträge.

Kinder können aktuell 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre steuerfrei erhalten. Das bedeutet: Wer frühzeitig plant, kann Vermögen schrittweise übertragen und Steuern reduzieren.

Aber genau hier beginnt der entscheidende Punkt:
Nur weil es steuerlich möglich ist, heißt es noch lange nicht, dass es auch sinnvoll ist.

Nießbrauch und Wohnrecht – die wichtigste Absicherung

Ein Haus einfach „überschreiben“ und dann ausziehen?
Das passiert in der Realität so gut wie nie.

In den meisten Fällen sichern sich die Eltern ab – entweder durch ein Wohnrecht oder durch einen sogenannten Nießbrauch.

Der Unterschied ist entscheidend:

• Wohnrecht: Du darfst weiterhin im Haus wohnen
• Nießbrauch: Du darfst das Haus sogar vermieten und Einnahmen behalten

Gerade der Nießbrauch ist in vielen Fällen die stärkere Absicherung, weil er mehr Flexibilität bietet.

Was viele dabei nicht bedenken:
Diese Rechte reduzieren zwar den steuerlichen Wert der Immobilie – binden aber gleichzeitig auch langfristig.

Die größten Risiken – oft unterschätzt

So sinnvoll eine Übertragung sein kann, sie bringt auch Risiken mit sich.

Ein paar typische Beispiele aus der Praxis:

• Scheidung des Kindes: Im schlimmsten Fall wird die Immobilie Teil der Vermögensauseinandersetzung
• Gläubigerzugriff: Gerät das Kind in finanzielle Schwierigkeiten, kann auch die Immobilie betroffen sein
• Familienkonflikte: Besonders dann, wenn mehrere Kinder beteiligt sind

Ein häufiger Fehler:
Es wird nur mit einem Kind geregelt – die anderen werden „später berücksichtigt“. Genau daraus entstehen oft die größten Probleme.

Mehrere Kinder – das Thema Gleichbehandlung

Gerade bei mehreren Kindern wird es schnell kompliziert.

Denn: Eine Immobilie lässt sich nicht einfach teilen.

Typische Lösungen sind:

• Ausgleichszahlungen unter Geschwistern
• Kombination mit Geldvermögen
• spätere Regelung über das Erbe

Wichtig ist hier vor allem eins:
Frühzeitig offen sprechen und klare Regelungen treffen. Alles andere sorgt später fast immer für Diskussionen.

Rückforderungsrechte – der oft vergessene Schutz

Ein Punkt, der in vielen Gesprächen erst spät auftaucht: Rückforderungsrechte.

Was passiert eigentlich, wenn sich die Lebenssituation verändert?

Typische Fälle:

• Zerwürfnis innerhalb der Familie
• finanzielle Probleme beim Kind
• Pflegebedürftigkeit der Eltern

Hier kann es sinnvoll sein, sich vertraglich abzusichern – etwa durch sogenannte Rückforderungsklauseln.

Das gibt ein Stück Kontrolle zurück, das mit der Übertragung zunächst abgegeben wird.

Und was ist mit Steuern?

Der steuerliche Vorteil ist oft der Auslöser – aber selten das allein entscheidende Argument.

Ja, die Freibeträge sind attraktiv.
Ja, eine frühzeitige Übertragung kann sinnvoll sein.

Aber:
Die steuerliche Betrachtung ist nur ein Teil des Ganzen.

Familie, Lebensplanung und Sicherheit wiegen in der Praxis oft deutlich schwerer.

Unser Fazit aus der Praxis

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ist keine Standardlösung.
Sie kann sehr sinnvoll sein – wenn sie gut durchdacht ist.

Was wir in vielen Gesprächen merken:

Die eigentliche Herausforderung ist nicht die Entscheidung selbst.
Sondern die Fragen dahinter.

• Was möchtest du wirklich regeln?
• Wie sicher möchtest du selbst bleiben?
• Und wie passt das zu deiner Familie?

Genau deshalb gilt:
Erst verstehen, dann entscheiden.

 Stand: März 2026