Eigenbedarfskündigung – was bedeutet das für Mieter?

Viele Mieter haben beim Stichwort „Eigenbedarf“ ein ungutes Gefühl – schließlich geht es im Ernstfall um den eigenen Wohnraum. Doch was genau erlaubt das Gesetz eigentlich? Und wann dürfen Vermieter wirklich kündigen?

Was ist Eigenbedarf?

Von einer Eigenbedarfskündigung spricht man, wenn der Eigentümer die vermietete Wohnung künftig selbst nutzen möchte – oder sie für nahe Angehörige benötigt. Zu diesen zählen:

• Kinder, Eltern und Enkel

• Geschwister und deren Kinder

• Ehepartner oder Lebensgefährten

• Haushaltskräfte oder Pflegepersonal, wenn ein berechtigtes Interesse besteht

Der Grund muss dabei nachvollziehbar und konkret sein. Eine bloße Absicht reicht nicht aus.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich?

Vermieter dürfen Eigenbedarf anmelden, müssen dabei aber einige Regeln beachten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein – inklusive Nennung der Person, die die Wohnung künftig nutzen möchte.

Je nachdem, wie lange das Mietverhältnis besteht, gelten unterschiedliche Kündigungsfristen:

• Hat der Mieter weniger als 5 Jahre in der Wohnung gelebt, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.

• Bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren sind es 6 Monate.

• Ab einer Mietdauer von über 8 Jahren verlängert sich die Frist auf 9 Monate.

Die Frist beginnt immer zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung.

Gibt es Ausnahmen?

Ja, die gibt es. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann unwirksam sein, wenn:

• der Bedarf nicht ernsthaft besteht oder nur vorgeschoben ist (z. B. um die Wohnung danach teurer zu verkaufen),

• der Mieter besondere Härtegründe geltend macht – zum Beispiel hohes Alter, Krankheit oder lange Bindung an das Wohnumfeld,

• es sich um eine vermietete Wohnung im Gemeinschaftseigentum handelt – etwa bei Erbengemeinschaften oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts.

Gerade für solche Gemeinschaften gibt es seit 2024 neue gesetzliche Einschränkungen, die Eigenbedarfskündigungen erschweren oder ausschließen können.

Besondere Regelung bei Eigentumswohnungen

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, genießen zusätzlichen Schutz: Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung darf frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf geltend gemacht werden. Besteht Wohnungsmangel im jeweiligen Bundesland, kann diese Schutzfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Was tun bei einer Kündigung?

Mieter sollten sich bei einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig beraten lassen – zum Beispiel durch einen Mieterverein oder einen Anwalt. Denn rechtlich kommt es auf viele Details an. Auch Vermieter sollten sich vorab absichern, um Formfehler oder unnötige Kosten zu vermeiden.